Remake Live est une SCPI de diversification sans frais d’entrée, lancée en février 2022 par Remake Asset Management. Elle se distingue par une stratégie urbaine et sociale (labellisée ISR), ciblant des métropoles européennes en pleine mutation. Avec un taux de distribution de 7,50% en 2024 et une poche dédiée à l’immobilier social (5 à 10% de la collecte), elle s’adresse aux épargnants cherchant à maximiser leur performance immédiate tout en finançant des projets à fort impact sociétal.
Fiche d’identité technique de Remake Live
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Type | SCPI de rendement diversifiée |
| Société de gestion | Remake Asset Management |
| Date de création | Février 2022 |
| Frais de souscription | 0% (modèle disruptif) |
| Frais de gestion | 18% TTC des loyers encaissés |
| Prix de la part | 204 € |
| Minimum de souscription | 1 part (204 €) |
| Taux de Distribution 2024 | 7,50% |
| Taux de Distribution 2023 | 7,79% |
| Taux de Distribution 2022 | 7,64% |
| Capitalisation | 806 M€ (T3 2025) |
| Taux d’occupation financier | 99,30% |
| Indicateur de risque (SRI) | 3 / 7 |
| Label | ISR (Investissement Socialement Responsable) |
| Délai de jouissance | 1er jour du 4e mois suivant la souscription |
| Versement des dividendes | Mensuel |
| Zone géographique | France, Royaume-Uni, Espagne, Pays-Bas, Irlande, Pologne, Allemagne, Portugal |
Comprendre le modèle « Zéro Frais » de Remake Live
Comment Remake Live peut-elle proposer 0% de frais d’entrée ?
Contrairement aux SCPI traditionnelles qui prélèvent 10 à 12% de frais de souscription, Remake Live a fait le choix d’un modèle économique différent. L’absence de frais d’entrée signifie que 100% de votre investissement est immédiatement placé dans l’immobilier, sans ponction initiale.
Pour compenser ce manque à gagner, la société de gestion applique des frais de gestion annuels de 18% TTC (15% HT) sur les loyers encaissés. Ce taux est effectivement supérieur à la moyenne du marché (généralement entre 10 et 12%), mais il présente un avantage majeur : le rendement affiché de 7,50% est déjà net de ces frais de gestion.
Le mécanisme de la commission de retrait
Pour décourager la spéculation à court terme et protéger les associés de long terme, Remake Live applique une commission de retrait de 5% TTC uniquement pendant les 5 premières années de détention. Passé ce délai, vous pouvez revendre vos parts sans pénalité (hors frais forfaitaires de cession de 180€).
| Durée de détention | Commission de retrait |
|---|---|
| 0 à 5 ans | 5% TTC |
| Au-delà de 5 ans | 0% |
Pourquoi ce modèle est avantageux pour l’investisseur ?
Prenons un exemple concret avec un investissement de 10 000 € :
| Critère | Remake Live (0% frais) | SCPI classique (10% frais) |
|---|---|---|
| Montant réellement investi | 10 000 € | 9 000 € |
| Rendement 7% la 1ère année | 700 € | 630 € |
| Écart de revenus année 1 | +70 € | — |
Sur les premières années, l’absence de frais d’entrée génère un avantage de rendement immédiat de 10 à 11%. Ce différentiel se réduit progressivement sur le long terme (les frais de gestion plus élevés « rattrapent » l’économie initiale), mais reste globalement favorable sur un horizon de 8 à 15 ans.
La stratégie d’investissement : Urbanité et Utilité
Une diversification géographique dans 8 pays européens
Remake Live déploie une stratégie résolument paneuropéenne, avec 74% de son patrimoine situé hors de France. Cette diversification permet de capter des opportunités sur des marchés immobiliers variés tout en optimisant la fiscalité (les revenus étrangers bénéficient de conventions fiscales avantageuses).
Répartition géographique du patrimoine (T4 2024) :
| Pays | Part du patrimoine |
|---|---|
| 🇬🇧 Royaume-Uni | 29,00% |
| 🇫🇷 France | 25,56% |
| 🇪🇸 Espagne | 13,91% |
| 🇳🇱 Pays-Bas | 11,67% |
| 🇮🇪 Irlande | 7,90% |
| 🇵🇱 Pologne | 7,19% |
| 🇩🇪 Allemagne | 3,59% |
| 🇵🇹 Portugal | 1,18% |
Une allocation sectorielle orientée vers les usages de demain
L’équipe de gestion privilégie des actifs situés dans des métropoles dynamiques et répondant aux nouveaux modes de vie et de travail. La répartition sectorielle a évolué pour réduire l’exposition aux bureaux traditionnels :
| Secteur | Part du patrimoine |
|---|---|
| Bureaux | 38,70% |
| Santé & Éducation | 25,97% |
| Life Science (laboratoires) | 16,86% |
| Commerces | 11,11% |
| Logistique | 4,50% |
| Résidentiel | 1,86% |
| Hôtellerie | 1,00% |
Les acquisitions 2024 illustrent cette stratégie : laboratoire Prothya Biosolutions à Amsterdam (61,8 M€ avec bail de 30 ans), campus éducatif INTO London, siège social LDLC à Lyon, portefeuille d’hôtels B&B en Pologne.
La poche immobilier social : l’engagement différenciant de Remake Live
Ce qui distingue véritablement Remake Live, c’est son engagement à consacrer 5 à 10% de sa collecte à l’immobilier à impact social. Concrètement, cela représente :
- 34,1 millions d’euros investis
- 214 logements à loyers modérés
- 11 immeubles répartis en France
Le mécanisme repose sur l’acquisition en nue-propriété temporaire (16 à 18 ans) auprès de bailleurs sociaux comme le Groupe Action Logement. La SCPI achète les murs à prix décoté, les bailleurs conservent l’usufruit et gèrent les logements pendant la durée du démembrement.
Exemples de projets financés :
| Projet | Localisation | Montant | Impact |
|---|---|---|---|
| Coliving inclusif Fratries | Paris 15e | 4,8 M€ | 16 chambres pour jeunes actifs avec ou sans handicap |
| Colocation solidaire Caracol | Lyon | 3,1 M€ | 12 chambres pour réfugiés et locaux |
| Logements étudiants | Bures-sur-Yvette | 2,1 M€ | 25 studios près du plateau de Saclay |
Cette poche ne génère pas de revenus immédiats (pas de loyers pendant la période de nue-propriété), mais elle contribue au label ISR et répond aux attentes croissantes des investisseurs pour la finance responsable.
Analyse de la performance et des risques
Performance : des rendements largement supérieurs au marché
Depuis son lancement, Remake Live affiche des taux de distribution exceptionnels, constamment supérieurs à son objectif initial de 5,50% :
| Année | Taux de Distribution | Dividende brut/part | Comparaison marché |
|---|---|---|---|
| 2022 | 7,64% | 15,28 € | Marché : 4,53% |
| 2023 | 7,79% | 15,58 € | Marché : 4,52% |
| 2024 | 7,50% | 15,29 € | Marché : 4,72% |
Le Taux de Rendement Interne (TRI) depuis l’origine atteint 11,13%, intégrant à la fois les dividendes et la revalorisation du prix de part (+2% en juin 2023).
Le report à nouveau s’établit à 3,30€ par part, soit l’équivalent de 77 jours de dividendes. Ce « matelas de sécurité » permet de lisser les distributions même en cas de vacance locative temporaire.
Objectif 2025 : La société de gestion vise un taux de distribution entre 6,50% et 7,50%.
Indicateurs de solidité du patrimoine
| Indicateur | Valeur | Interprétation |
|---|---|---|
| Taux d’occupation financier (TOF) | 99,30% | Excellent (quasi plein) |
| Durée moyenne ferme des baux | 10,3 ans | Très bonne visibilité |
| Valeur de reconstitution | 203,52 € | Écart de +0,24% vs prix de part (pas de surcote) |
| Nombre d’actifs | 58 (T3 2025) | Bonne mutualisation |
| Nombre d’associés | 10 354+ | Liquidité potentielle |
Les risques à prendre en compte
Comme tout investissement immobilier, Remake Live comporte des risques qu’il convient d’évaluer :
1. Risque de perte en capital Le prix des parts peut baisser en fonction de l’évolution du marché immobilier. La valeur de reconstitution est réévaluée chaque année par des experts indépendants.
2. Risque de liquidité La revente des parts dépend de l’existence d’une contrepartie (acheteur). En cas de forte demande de retraits, des délais peuvent s’appliquer. Le délai de jouissance de 3 mois s’applique également à l’entrée.
3. Risque de vacance locative Même avec un TOF de 99,30%, une hausse de la vacance réduirait les revenus distribués.
4. Risque de change Les actifs britanniques (29% du patrimoine) exposent indirectement aux variations EUR/GBP.
5. Historique limité Avec seulement 3 ans d’existence, Remake Live n’a pas encore traversé de cycle immobilier complet ni de crise majeure.
6. Pénalité de sortie anticipée La commission de retrait de 5% pendant les 5 premières années pénalise les sorties prématurées.
Tableau comparatif : Remake Live vs SCPI concurrentes
| Critère | Remake Live | Iroko Zen | Corum Origin | Novaxia Neo |
|---|---|---|---|---|
| TD 2024 | 7,50% | 7,32% | 6,05% | 6,01% |
| Frais de souscription | 0% | 0% | 12% | 0% |
| Frais de gestion | 18% TTC | 14,4% TTC | ~13% | 18% TTC |
| Prix de la part | 204 € | 200 € | 1 135 € | 187 € |
| Minimum souscription | 204 € (1 part) | 5 000 € (25 parts) | 1 135 € | 187 € |
| Capitalisation | 806 M€ | 826 M€ | 2,5 Mds€ | 425 M€ |
| Date de création | 2022 | 2020 | 2012 | 2019 |
| Label ISR | ✓ | ✓ | ✗ | ✓ (Article 9) |
| Poche sociale | ✓ (5-10%) | ✗ | ✗ | ✗ |
| Délai de jouissance | 3 mois | 5 mois | 6 mois | 3 mois |
| TOF | 99,30% | 99,3% | 97,3% | 93,8% |
Analyse comparative :
- vs Iroko Zen : Remake Live offre un rendement légèrement supérieur (+0,18 pt) avec un ticket d’entrée 25x plus accessible (204€ vs 5 000€). Les frais de gestion sont cependant plus élevés (18% vs 14,4%).
- vs Corum Origin : L’écart de rendement est significatif (+1,45 pt) et l’absence de frais d’entrée génère un avantage immédiat de 12%. Corum bénéficie toutefois d’un historique de 12 ans rassurant.
- vs Novaxia Neo : Remake Live surperforme nettement (+1,49 pt) malgré des frais identiques. Novaxia Neo se distingue par sa classification Article 9 SFDR (niveau ESG maximal).
Simulation : combien rapporte Remake Live sur 5 ans ?
Exemple avec un investissement de 10 000 € (environ 49 parts)
Hypothèses :
- Rendement annuel moyen : 7% (hypothèse prudente)
- Réinvestissement des dividendes : Non
- Évolution du prix de part : stable à 204 €
| Année | Capital investi | Dividendes annuels | Cumul dividendes | Valeur totale |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 10 000 € | 700 € | 700 € | 10 700 € |
| 2 | 10 000 € | 700 € | 1 400 € | 11 400 € |
| 3 | 10 000 € | 700 € | 2 100 € | 12 100 € |
| 4 | 10 000 € | 700 € | 2 800 € | 12 800 € |
| 5 | 10 000 € | 700 € | 3 500 € | 13 500 € |
Résultat sur 5 ans :
- Dividendes cumulés : 3 500 € (bruts, avant fiscalité)
- Rendement total : +35%
- Pas de commission de retrait si sortie après 5 ans
Comparaison avec une SCPI à 10% de frais d’entrée
| Critère | Remake Live (0% frais) | SCPI classique (10% frais) |
|---|---|---|
| Montant réellement investi | 10 000 € | 9 000 € |
| Dividendes 5 ans (7%/an) | 3 500 € | 3 150 € |
| Capital + dividendes à 5 ans | 13 500 € | 12 150 € |
| Écart | +1 350 € | — |
L’absence de frais d’entrée génère un gain de 1 350€ sur 5 ans, soit 13,5% de l’investissement initial.
Comment souscrire à Remake Live avec un petit budget
En direct : à partir de 204 €
Remake Live est l’une des SCPI les plus accessibles du marché avec un minimum de souscription d’une seule part (204€). Vous pouvez investir directement auprès de Remake Asset Management ou via des plateformes de distribution comme Louve Invest, Linxea, ou France SCPI.
Les versements programmés permettent d’investir régulièrement (minimum 1 part/mois, soit 204€) pour lisser votre point d’entrée et constituer progressivement un patrimoine.
En assurance-vie : dès 25 €
L’assurance-vie offre un cadre fiscal avantageux et des minimums d’investissement réduits :
| Contrat | Assureur | Minimum investissement | Frais sur versement |
|---|---|---|---|
| Linxea Avenir 2 | Suravenir | 25 € | 0% |
| Linxea Zen | Apicil | 25 € | 0% |
| Linxea Vie | Generali | 1 000 € | 0% |
| Lucya Cardif | BNP Paribas Cardif | 500 € | 0% |
⚠️ Attention : Le contrat Linxea Spirit 2 (Spirica) a temporairement suspendu les souscriptions de Remake Live en mars 2025 en raison d’un ratio d’emprise supérieur à 25%.
Avantages de l’assurance-vie pour investir en SCPI
- Fiscalité allégée : Après 8 ans, abattement de 4 600€/an sur les gains (9 200€ pour un couple)
- Pas de délai de jouissance : Les dividendes sont versés dès le 1er jour sur certains contrats
- Transmission optimisée : Abattement de 152 500€ par bénéficiaire hors succession
- Liquidité garantie : L’assureur rachète vos parts (pas de marché secondaire à trouver)
FAQ : Questions fréquentes sur Remake Live
Pourquoi choisir Remake Live plutôt qu’une SCPI classique ?
Remake Live se distingue par trois avantages majeurs : l’absence de frais d’entrée (100% de votre capital est investi immédiatement), un rendement parmi les plus élevés du marché (7,50% en 2024), et un engagement social concret via sa poche d’immobilier solidaire. Son ticket d’entrée de 204€ la rend également accessible aux petits budgets.
Quels sont les avis des épargnants sur Remake Live ?
Les retours des investisseurs sont globalement très positifs. Les points forts cités : rendement élevé et régulier, versement mensuel des dividendes, transparence de la communication (bulletins trimestriels détaillés), et accessibilité du minimum de souscription. Les critiques portent principalement sur l’historique encore court (3 ans) et les frais de gestion de 18% jugés élevés par certains.
Comment sont fiscalisés les revenus de cette SCPI européenne ?
Les revenus de Remake Live proviennent majoritairement de l’étranger (74% du patrimoine hors France), ce qui offre un avantage fiscal significatif :
- Revenus français : Imposés au barème progressif de l’IR + prélèvements sociaux (17,2%)
- Revenus étrangers : Bénéficient des conventions fiscales bilatérales évitant la double imposition. En pratique, un crédit d’impôt ou une exonération (méthode du taux effectif) s’applique selon les pays.
En assurance-vie, la fiscalité est celle du contrat (PFU de 30% ou barème IR après abattements).
Quel est le délai de jouissance de Remake Live ?
Le délai de jouissance est de 3 mois : vos parts commencent à générer des revenus le 1er jour du 4e mois suivant votre souscription. C’est plus court que Corum Origin (6 mois) ou Iroko Zen (5 mois).
Peut-on perdre de l’argent avec Remake Live ?
Oui, comme tout placement immobilier. Le capital n’est pas garanti et le prix de la part peut baisser si la valeur du patrimoine immobilier diminue. De plus, une sortie avant 5 ans entraîne une commission de retrait de 5%. L’horizon de placement recommandé est de 8 à 10 ans minimum.
Qu’est-ce que le Report à Nouveau (RAN) ?
Le Report à Nouveau représente les bénéfices non distribués mis en réserve. Celui de Remake Live (3,30€/part, soit 77 jours de dividendes) permet de maintenir le niveau de distribution même en cas de baisse temporaire des loyers encaissés. C’est un indicateur de prudence de la gestion.
Remake Live est-elle éligible au démembrement ?
Oui, vous pouvez acquérir des parts en nue-propriété (vous n’avez pas les revenus pendant une durée déterminée, mais vous achetez à prix réduit) ou en usufruit (vous percevez les revenus sans détenir le capital). Cette stratégie est particulièrement intéressante pour la préparation de la retraite ou l’optimisation de l’IFI.
Notre avis final sur Remake Live
Remake Live s’impose comme l’une des SCPI les plus attractives de sa génération. Son modèle sans frais d’entrée, combiné à un rendement de 7,50% en 2024 et une diversification européenne dans 8 pays, en fait un choix pertinent pour les investisseurs recherchant du rendement avec un impact ESG.
Points forts :
- ✅ 0% de frais d’entrée
- ✅ Rendement >7% depuis 3 ans
- ✅ Ticket d’entrée accessible (204€)
- ✅ Label ISR et poche sociale unique
- ✅ Taux d’occupation de 99,30%
- ✅ Dividendes mensuels
Points de vigilance :
- ⚠️ Historique limité à 3 ans
- ⚠️ Frais de gestion de 18%
- ⚠️ Commission de retrait 5% avant 5 ans
- ⚠️ Exposition bureaux (38%)
Profil d’investisseur adapté : Épargnants avec un horizon de placement de 8-10 ans minimum, sensibles à l’investissement responsable, recherchant un complément de revenus régulier ou une constitution de patrimoine progressive via versements programmés.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les informations présentées ne constituent pas un conseil en investissement. Données au 31/12/2024.