Les SCPI offrent un rendement moyen de 4,72% en 2024, surpassant les placements traditionnels dans un contexte de baisse des taux d’intérêt. Ce véhicule d’investissement collectif permet d’accéder à l’immobilier tertiaire dès quelques centaines d’euros, tout en déléguant intégralement la gestion locative. Avec 88,5 milliards d’euros de capitalisation et plus de 220 sociétés disponibles, le marché français des SCPI traverse une phase de transformation majeure après les corrections de 2023-2024. Les SCPI diversifiées et européennes tirent désormais le marché, tandis que le segment bureaux souffre encore des mutations post-Covid.
Qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?
La Société Civile de Placement Immobilier constitue un véhicule d’investissement collectif permettant à des épargnants de devenir copropriétaires d’un patrimoine immobilier diversifié. Juridiquement, la SCPI est une structure hybride : société civile régie par le Code civil et fonds d’investissement alternatif (FIA) régulé par l’Autorité des Marchés Financiers selon la directive européenne AIFM.
Le mécanisme repose sur trois étapes fondamentales. La société de gestion collecte d’abord les capitaux auprès des investisseurs, qui deviennent associés en contrepartie de l’acquisition de parts. Ces fonds servent ensuite à acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif : bureaux, commerces, entrepôts, cliniques ou résidences. Enfin, les loyers perçus sont redistribués aux porteurs de parts, généralement de manière trimestrielle, après déduction des charges et des frais de gestion.
La SCPI fonctionne selon un principe de transparence fiscale : les revenus remontent directement aux associés, imposés comme s’ils étaient propriétaires directs des biens. Le capital social minimum s’établit à 760 000 euros, garantissant une assise financière solide.
Les acteurs clés du dispositif
La société de gestion joue un rôle central dans le fonctionnement de la SCPI. Obligatoirement agréée par l’AMF après vérification de son organisation, de ses moyens et de l’honorabilité de ses dirigeants, elle assume l’intégralité de la gestion : stratégie d’investissement, acquisitions immobilières, sélection des locataires, recouvrement des loyers, travaux d’entretien et distribution des dividendes. Le marché français compte actuellement 45 sociétés de gestion gérant l’ensemble du parc.
L’Autorité des Marchés Financiers exerce une mission de régulation et de protection des épargnants. Elle agrée les sociétés de gestion, vise les documents d’information obligatoires et contrôle le respect des obligations professionnelles. Le visa AMF n’équivaut cependant pas à une recommandation d’investissement, mais garantit la conformité réglementaire du produit.
Les associés disposent de droits significatifs : perception des dividendes au prorata de leurs parts, participation aux assemblées générales, vote des résolutions et accès aux informations périodiques. Leur responsabilité reste limitée au montant de leur investissement, contrairement au régime classique des sociétés civiles.
SCPI versus immobilier direct : des différences structurantes
L’investissement en SCPI se distingue fondamentalement de l’achat immobilier classique sur plusieurs dimensions. Le ticket d’entrée représente la différence la plus visible : quelques centaines d’euros suffisent pour acquérir des parts de SCPI, là où l’immobilier direct nécessite généralement plusieurs dizaines de milliers d’euros minimum.
La diversification constitue un autre avantage majeur. Une SCPI détient typiquement plusieurs dizaines d’immeubles répartis géographiquement, accueillant de nombreux locataires aux profils variés. Cette mutualisation dilue considérablement les risques de vacance locative ou d’impayés, concentrés sur un seul bien et un seul locataire dans l’immobilier direct.
La gestion déléguée libère l’investisseur de toute contrainte opérationnelle : pas de recherche de locataire, de gestion des travaux, de contentieux ou d’assemblées de copropriété. En contrepartie, l’épargnant renonce à tout contrôle sur les décisions d’acquisition ou de cession et ne peut jouir personnellement des biens détenus.
Le marché des SCPI en 2024-2025 : les chiffres essentiels
L’année 2024 a constitué une période de transition pour le secteur des SCPI, marquée par une contraction de la collecte mais une hausse paradoxale des rendements affichés.
Rendements et performances
Le taux de distribution moyen a atteint 4,72% en 2024, en progression de 0,20 point par rapport aux 4,52% de 2023. Cette hausse apparente s’explique principalement par la baisse de 4,9% du prix de part moyen l’année précédente. En réalité, le dividende brut versé par les SCPI a diminué de 3% par rapport à 2023.
Les performances varient considérablement selon les catégories. Les SCPI diversifiées affichent le rendement moyen le plus élevé à 5,8%, suivies par la logistique à 5,5% et l’hôtellerie-tourisme à 5,1%. Les SCPI de bureaux plafonnent à 4,4% tandis que le secteur santé-éducation se limite à 4,0%.
Les meilleures SCPI du marché ont délivré des performances exceptionnelles. Comète (Alderan) domine le classement avec un taux de distribution de 10,62%, devant Transitions Europe (8,25%), Mistral Sélection (8,59%) et Iroko Zen (7,32%). Ces performances record proviennent principalement de jeunes SCPI ayant bénéficié de conditions d’acquisition avantageuses avec des rendements à l’achat supérieurs à 7%.
Capitalisation et collecte
La capitalisation totale du marché s’établit à 88,5 milliards d’euros au 31 décembre 2024, en recul de 1,7% sur un an après avoir atteint 91,7 milliards fin 2023. Les SCPI bureaux représentent 51,3 milliards d’euros, suivies des diversifiées avec 15,5 milliards et des commerces avec 6,1 milliards.
La collecte a subi une contraction significative. La collecte brute s’est limitée à 4,7 milliards d’euros en 2024, soit une chute de 38% par rapport aux 7,7 milliards de 2023 et aux 11,6 milliards records de 2022. La collecte nette ressort à 3,5 milliards d’euros, ramenant le marché à ses niveaux de 2015.
Un signal encourageant apparaît toutefois au quatrième trimestre 2024, avec 1,3 milliard d’euros de collecte nette (+24% par rapport au T4 2023), confirmé par une reprise de 35% au premier trimestre 2025. Les SCPI diversifiées captent désormais 68% de la collecte, témoignant d’une réallocation massive des investisseurs vers cette catégorie.
Évolution des prix de parts
Le prix de part moyen pondéré a reculé de 4,50% entre janvier et décembre 2024. Cette correction prolonge celle de 4,9% observée en 2023. Les SCPI de bureaux ont subi les baisses les plus marquées avec -7,1% sur l’année, suivies par le secteur santé-éducation à -4,7%.
À contre-courant, les SCPI résidentielles ont progressé de 0,5% et les diversifiées de 0,1%. Sur l’ensemble du marché, 24% des SCPI ont abaissé leur prix de souscription tandis que 11% l’ont revalorisé et 65% l’ont maintenu inchangé.
Certaines SCPI historiques ont connu des corrections sévères. Primopierre a subi quatre baisses successives depuis septembre 2023, Rivoli Avenir Patrimoine a vu son prix chuter de 306€ à 228€ (-25% cumulé), tandis qu’Accimmo Pierre et Génépierre ont perdu jusqu’à 17% de leur valeur.
Le marché compte désormais 221 à 229 SCPI, un record historique porté par la création de 19 nouvelles SCPI en 2024, contre seulement 7 en 2023.
Les différentes catégories de SCPI disponibles
Le marché français propose une large palette de SCPI répondant à des objectifs patrimoniaux distincts : génération de revenus réguliers, optimisation fiscale ou valorisation à long terme.
Les SCPI de rendement constituent le cœur du marché
Les SCPI de bureaux représentent historiquement le segment dominant avec 51 milliards d’euros de capitalisation. Elles investissent principalement dans des immeubles tertiaires accueillant grandes entreprises, PME et administrations publiques. Les baux commerciaux de longue durée assurent une relative stabilité des revenus. Cependant, le télétravail et la crise post-Covid ont durablement affecté ce segment, qui concentre désormais 70% des parts en attente de rachat. Efimmo 1, PFO2 et Épargne Pierre figurent parmi les références de cette catégorie.
Les SCPI de commerces ciblent boutiques de centre-ville, retail parks et centres commerciaux. Après avoir souffert pendant la période Covid, elles connaissent un regain d’intérêt grâce à la résilience des commerces physiques. Le taux de distribution moyen atteint 5,24% en 2024. Immorente (Sofidy), créée en 1988 avec 4,3 milliards de capitalisation, constitue la référence historique du secteur avec un TRI moyen de 9,37% par an depuis sa création.
Les SCPI logistique représentent la catégorie la plus dynamique, portée par l’essor du e-commerce. Investissant dans entrepôts, centres de distribution et plateformes du dernier kilomètre, elles affichent le rendement moyen le plus élevé à 5,7% avec des coûts d’exploitation inférieurs aux autres segments. ActivImmo (Alderan) fait figure de pionnière avec un taux de distribution 2024 de 5,50%.
Les SCPI santé se positionnent sur un secteur structurellement porteur lié au vieillissement démographique. EHPAD, cliniques, cabinets médicaux et laboratoires constituent leur patrimoine. Les baux triple net, où le locataire assume travaux, taxes et assurance, sécurisent les revenus. Pierval Santé, leader avec 3,3 milliards de capitalisation et 259 immeubles dans 9 pays, affiche une durée moyenne de baux de 13,71 ans.
Les SCPI diversifiées combinent plusieurs typologies d’actifs : bureaux, commerces, logistique, santé et hôtellerie. Cette stratégie multi-actifs renforce la résilience face aux cycles économiques et génère le meilleur rendement moyen à 5,9%. CORUM Origin, pionnière européenne créée en 2012, délivre un taux de distribution de 6,05% avec un patrimoine réparti dans 17 pays. Iroko Zen, sans frais d’entrée et labellisée ISR, atteint 7,32%.
Les SCPI de capitalisation privilégient la plus-value
À l’inverse des SCPI de rendement, les SCPI de capitalisation distribuent peu ou pas de revenus. Leur objectif consiste à valoriser le patrimoine à long terme en acquérant des biens décotés à fort potentiel de revalorisation : immeubles soumis à la loi de 1948, viagers, nue-propriété ou bâtiments vétustes à rénover.
L’absence de distribution génère un avantage fiscal significatif : pas d’imposition annuelle sur les revenus fonciers, et possibilité d’exonération totale après 22 ans de détention sur l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Patrimmo Croissance (Primonial REIM) illustre cette stratégie avec une revalorisation de part de 44% depuis sa création.
Les SCPI fiscales offrent des réductions d’impôt
Les SCPI fiscales investissent dans l’immobilier résidentiel éligible à des dispositifs de défiscalisation, en contrepartie d’un rendement locatif limité (2% à 2,5%) et de contraintes de détention longues.
Les SCPI Pinel permettaient une réduction d’impôt de 9% à 14% selon la durée d’engagement, mais le dispositif a définitivement fermé le 31 décembre 2024. Les investissements réalisés avant cette date continuent de bénéficier des avantages acquis.
Les SCPI Malraux financent la restauration d’immeubles situés en secteurs sauvegardés. La réduction d’impôt atteint 22% à 30% du montant des travaux, dans la limite de 150 000 euros par an. Principal avantage : cette réduction n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales.
Les SCPI Déficit Foncier acquièrent des biens anciens nécessitant d’importants travaux. Les dépenses de rénovation se déduisent des revenus fonciers existants, puis du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, avec report possible sur 10 années. Cette stratégie profite particulièrement aux contribuables percevant déjà des revenus fonciers importants.
Les SCPI européennes optimisent la fiscalité
Les SCPI investissant majoritairement hors de France connaissent un essor remarquable depuis la création de CORUM Origin en 2012. Environ 40% des investissements SCPI s’effectuent désormais à l’étranger, principalement en Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Belgique et Irlande.
L’avantage fiscal constitue l’attrait majeur de ces véhicules. Les revenus de source étrangère sont exonérés des prélèvements sociaux de 17,2%, et les conventions fiscales bilatérales évitent la double imposition via un crédit d’impôt ou la méthode du taux effectif. Concrètement, un contribuable imposé au taux marginal de 30% subit une fiscalité totale de 47,2% sur ses revenus de SCPI françaises, contre seulement 15% à 25% sur ses revenus de SCPI européennes.
Le rendement moyen des SCPI européennes atteint 5,34% en 2024, avec des performances pouvant dépasser 8% pour les meilleures. Transitions Europe affiche 8,25%, Reason atteint 12,60% en taux annualisé et Comète délivre 10,62%.
Comment investir en SCPI : les différentes modalités
Plusieurs voies permettent d’accéder à l’investissement en SCPI, chacune présentant des caractéristiques fiscales et patrimoniales spécifiques.
L’achat au comptant demeure la voie classique
L’acquisition directe de parts s’effectue auprès de la société de gestion ou d’un intermédiaire financier. La souscription nécessite simplement un bulletin d’adhésion, une pièce d’identité, un justificatif de domicile et un RIB. Aucun passage chez le notaire n’est requis, contrairement à l’immobilier traditionnel.
Le ticket d’entrée varie selon les SCPI, de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers. La plupart imposent un minimum de 1 à 10 parts. Un délai de jouissance de 3 à 6 mois s’applique généralement avant la perception des premiers dividendes.
Les frais de souscription oscillent entre 0% et 12% du montant investi, avec une moyenne de marché comprise entre 8% et 10%. Ces frais, inclus dans le prix de la part, sont effectivement prélevés lors de la revente sous forme de différentiel entre prix de souscription et valeur de retrait. Plusieurs SCPI récentes proposent désormais une souscription sans frais d’entrée, comme Iroko Zen, Remake Live ou Novaxia NEO, compensant par des frais de gestion annuels plus élevés.
L’assurance-vie offre un cadre fiscal optimisé
L’intégration de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie procure plusieurs avantages. Les revenus générés ne sont pas imposés tant qu’ils restent investis dans le contrat. Les frais d’entrée bénéficient généralement d’une décote de 2% à 5% par rapport à l’achat direct. Après 8 ans de détention du contrat, les rachats bénéficient d’un taux d’imposition réduit à 7,5% après abattement de 4 600 euros pour une personne seule, 9 200 euros pour un couple.
Cette solution comporte toutefois des limites. L’investissement en SCPI est généralement plafonné à environ 30% du contrat. Le choix des SCPI reste restreint à la sélection de l’assureur. Des frais de gestion supplémentaires de 0,5% à 1% s’ajoutent annuellement, et l’assureur peut retenir jusqu’à 15% des loyers.
Le crédit immobilier amplifie l’effet de levier
L’acquisition à crédit permet de constituer un patrimoine immobilier avec un capital limité. Les loyers perçus couvrent une partie des mensualités, réduisant l’effort d’épargne mensuel. L’effet de levier s’avère positif lorsque le rendement de la SCPI dépasse le coût du crédit.
Les intérêts d’emprunt sont intégralement déductibles des revenus fonciers au régime réel, de même que les frais de dossier et l’assurance emprunteur. Cette déductibilité génère une économie fiscale substantielle pour les contribuables imposés aux tranches marginales élevées.
Trois types de financement sont accessibles : le crédit immobilier amortissable classique, le crédit in fine avec remboursement du capital à l’échéance, et le crédit à la consommation affecté jusqu’à 75 000 euros.
Le démembrement sépare nue-propriété et usufruit
Le démembrement temporaire de propriété permet d’acquérir la seule nue-propriété des parts, l’usufruit (droit de percevoir les revenus) étant détenu par un tiers pendant une durée déterminée, généralement entre 5 et 20 ans.
Cette stratégie génère des avantages fiscaux considérables. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant la période de démembrement et n’est donc pas imposé. Il est également exonéré d’IFI sur ces parts. À l’extinction de l’usufruit, il récupère automatiquement la pleine propriété sans aucun droit ni taxation supplémentaire.
Le prix d’acquisition en nue-propriété bénéficie d’une décote de 17% à 40% selon la durée du démembrement. Pour un démembrement de 10 ans, la clé de répartition typique attribue 65% à 70% de la valeur à la nue-propriété. Cette solution convient particulièrement aux contribuables fortement imposés souhaitant préparer leur retraite sans alourdir leur fiscalité immédiate.
La fiscalité des SCPI expliquée
La fiscalité des SCPI obéit à des règles précises variant selon la nature des revenus et le mode de détention choisi.
L’imposition des revenus fonciers suit le barème progressif
Les revenus distribués par les SCPI françaises relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Ils s’ajoutent aux autres revenus du foyer et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%.
Deux régimes d’imposition coexistent. Le régime micro-foncier s’applique lorsque les revenus fonciers bruts annuels n’excèdent pas 15 000 euros et que l’investisseur détient par ailleurs un bien locatif en direct. Un abattement forfaitaire de 30% est automatiquement appliqué, simplifiant la déclaration. Le régime réel s’impose au-delà de ce seuil ou sur option. Il permet de déduire les charges réelles, notamment les intérêts d’emprunt, ce qui peut s’avérer plus avantageux pour les investisseurs finançant à crédit.
Pour un contribuable à la tranche marginale de 30%, la fiscalité totale sur les revenus de SCPI françaises atteint donc 47,2% (30% + 17,2%).
Les revenus de SCPI européennes bénéficient d’un traitement allégé
Les revenus provenant d’immeubles situés à l’étranger échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2%. Les conventions fiscales bilatérales éliminent par ailleurs la double imposition selon deux méthodes.
La méthode du crédit d’impôt, applicable notamment à l’Allemagne, l’Espagne et l’Italie, consiste à déclarer les revenus étrangers en France puis à bénéficier d’un crédit d’impôt correspondant à l’impôt payé localement. La méthode du taux effectif, utilisée pour la Belgique, les Pays-Bas ou le Portugal, exonère les revenus étrangers d’impôt français mais les intègre dans le calcul du taux moyen d’imposition applicable aux autres revenus.
Dans les deux cas, la fiscalité effective sur les revenus de SCPI européennes oscille entre 15% et 25% selon les pays, contre 47,2% pour les SCPI françaises. Cet écart représente un gain fiscal de 25 à 30 points pour un contribuable imposé à 30%.
Les plus-values suivent le régime de l’immobilier
La cession de parts de SCPI génère une plus-value imposable selon le régime des plus-values immobilières. Le taux global atteint 36,2% : 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux, auxquels peut s’ajouter une surtaxe de 2% à 6% pour les plus-values supérieures à 50 000 euros.
Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement cette imposition. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement atteint 6% par année de détention de la 6e à la 21e année, puis 4% la 22e année, aboutissant à une exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement de 1,65% par an s’applique de la 6e à la 21e année, 1,6% la 22e année, puis 9% de la 23e à la 30e année, conduisant à une exonération complète après 30 ans.
Actualités et perspectives du marché SCPI
Le secteur des SCPI traverse une phase de restructuration profonde sous l’effet conjugué de la hausse des taux d’intérêt et des mutations du marché immobilier.
La crise des bureaux redessine le paysage
Le segment des bureaux concentre les difficultés du marché. La généralisation du télétravail a durablement réduit les besoins en surfaces professionnelles, générant une offre excédentaire particulièrement marquée en Île-de-France. Les SCPI de bureaux ont vu leur prix de part chuter de 7,1% en 2024 après -9,5% de baisse de valeur l’année précédente.
Les parts en attente de rachat, indicateur de tension sur la liquidité, atteignent 2,25 milliards d’euros au premier trimestre 2025, dont 70% concernent le seul segment bureaux. Le rendement global de cette catégorie ressort à -5,1% en 2024, seul secteur en territoire négatif.
Cette crise favorise une réallocation massive vers les SCPI diversifiées, qui captent désormais 71% de la collecte. Les actifs bureaux premium, bien situés et répondant aux nouvelles attentes (espaces collaboratifs, services, certifications environnementales), résistent toutefois mieux que les immeubles obsolètes.
Quatre tendances structurent l’avenir du secteur
L’internationalisation s’accélère avec des SCPI investissant majoritairement hors de France. CORUM USA, première SCPI dédiée exclusivement aux États-Unis, illustre cette expansion géographique. L’avantage fiscal sur les revenus étrangers et la diversification des risques pays soutiennent cette tendance.
Les SCPI thématiques gagnent en attractivité. La logistique, portée par la croissance du e-commerce (+8% en Europe en 2024), affiche un rendement global de 5,7%. Le secteur santé bénéficie du vieillissement démographique structurel. De nouvelles niches émergent : data centers, sciences de la vie, transition énergétique avec Osmo Énergie, première SCPI classée Article 9 selon la réglementation SFDR.
L’investissement responsable s’impose progressivement. Plus de 60 SCPI détiennent désormais le label ISR, attestant de critères ESG dans leur gestion : réduction de consommation énergétique, bien-être des locataires, gouvernance transparente. Le décret tertiaire impose par ailleurs des réductions énergétiques d’ici 2030, accélérant la transition du parc immobilier.
Le renouvellement de l’offre dynamise le marché avec un record de 19 nouvelles SCPI créées en 2024. Ces jeunes véhicules profitent de conditions d’acquisition avantageuses sur un marché immobilier décoté, leur permettant d’afficher des rendements supérieurs à 7% voire 10%.
Perspectives pour 2025 et au-delà
Les quatre baisses de taux directeurs de la BCE en 2024 créent un environnement plus favorable au secteur immobilier. La collecte du premier trimestre 2025 progresse de 35% par rapport à la même période de 2024, confirmant un regain d’intérêt des investisseurs. Le marché secondaire se normalise avec une réduction de 4,9% des parts en attente par rapport au trimestre précédent.
Les experts de l’ASPIM préconisent toutefois la vigilance. Les SCPI diversifiées et européennes devraient maintenir des rendements de 4,5% à 5%, les véhicules opportunistes et les jeunes SCPI atteignant 6% à 8%. Le segment bureaux traditionnel restera sous pression tant que le marché n’aura pas absorbé l’offre excédentaire.
Conclusion
Le marché des SCPI offre en 2025 un terrain d’investissement riche d’opportunités mais nécessitant une sélection rigoureuse. Les 4,72% de rendement moyen dissimulent une dispersion considérable entre des SCPI bureaux en difficulté et des véhicules diversifiés ou européens délivrant jusqu’à 10% de performance. La transformation du marché immobilier tertiaire, accélérée par le télétravail et les exigences environnementales, invalide les stratégies d’investissement passives au profit d’une approche sélective privilégiant la diversification géographique et sectorielle.
Trois enseignements s’imposent pour l’investisseur avisé. Premièrement, les SCPI européennes combinent désormais rendement supérieur et fiscalité allégée, un avantage difficile à négliger pour les contribuables fortement imposés. Deuxièmement, les jeunes SCPI créées depuis 2023 profitent d’un effet d’aubaine sur les acquisitions qui leur confère un avantage compétitif temporaire. Troisièmement, la liquidité constitue un risque réel à anticiper : un horizon de détention de 8 à 10 ans minimum demeure impératif, et la sélection doit écarter les véhicules présentant des niveaux élevés de parts en attente de rachat.