SCPI Primovie : Analyse, Rendement et Avis Complet pour 2026

Créée en 2012 par Praemia REIM (anciennement Primonial REIM), la SCPI Primovie s’est imposée comme la référence incontournable de l’immobilier de santé et d’éducation en France. Avec une capitalisation dépassant les 4,7 milliards d’euros et plus de 50 000 associés, ce véhicule d’investissement thématique attire les épargnants en quête de diversification patrimoniale sur des secteurs résilients.

Toutefois, l’année 2024-2025 a marqué un tournant pour Primovie : deux baisses successives du prix de part (-19,2% cumulés), un problème de liquidité préoccupant et des perspectives de dividendes en recul. Faut-il encore investir dans cette SCPI historique ? Notre analyse complète vous livre tous les éléments pour prendre une décision éclairée.

Présentation de la SCPI Primovie : La référence de l’immobilier de santé

La SCPI Primovie occupe une place particulière dans le paysage de la pierre-papier française. Lancée le 19 juillet 2012, elle fut la première SCPI du marché à se spécialiser exclusivement sur l’immobilier de santé, d’hébergement des seniors et de l’éducation. Cette orientation stratégique pionnière lui a permis de construire un patrimoine unique répondant à des besoins sociétaux fondamentaux.

Le positionnement de Primovie repose sur une conviction forte : le vieillissement démographique européen et la demande croissante en infrastructures de santé constituent des mégatendances durables. En se positionnant sur ces secteurs dits « acycliques », la SCPI vise à offrir une certaine résilience face aux aléas économiques traditionnels.

Qui est le gestionnaire Praemia REIM ?

Praemia REIM France (anciennement Primonial REIM jusqu’au 1er juillet 2024) est la société de gestion qui pilote Primovie depuis sa création. Ce changement de nom fait suite à la cession de l’activité Primonial Ingénierie & Développement au groupe Crystal le 28 juin 2024, marquant un recentrage exclusif sur la gestion d’actifs immobiliers.

Agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) depuis 2011, Praemia REIM s’est imposée comme l’un des leaders européens de la gestion immobilière avec plus de 38 milliards d’euros d’encours sous gestion. La société emploie 550 collaborateurs répartis dans plusieurs pays européens : France, Allemagne, Italie, Luxembourg, Espagne, Royaume-Uni et Singapour.

L’expertise sectorielle de Praemia REIM constitue un atout majeur. En 2016, avec l’acquisition du portefeuille Gecimed, le groupe est devenu l’un des principaux gérants d’actifs immobiliers de santé en Europe. Aujourd’hui, plus de 48% du portefeuille immobilier de Praemia REIM est constitué d’établissements de santé et d’éducation.

La société gère actuellement 7 SCPI dont 5 restent ouvertes à la souscription : Primovie, Primopierre, Primofamily, Patrimmo Commerce et Patrimmo Croissance Impact. Le dirigeant actuel, Laurent Fléchet (Président-directeur général), pilote la stratégie du groupe aux côtés de Stéphanie Lacroix (Directrice Générale) et Marc Bertrand (Président du Directoire de Praemia REIM France).

Une thématique forte : Santé, Éducation et Petite Enfance

La stratégie d’investissement de Primovie cible trois secteurs complémentaires, tous caractérisés par une demande structurelle croissante :

Le secteur de la santé et des seniors représente le cœur du patrimoine avec environ 77% des actifs. On y retrouve :

• Les EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes)
• Les résidences seniors et services
• Les cliniques MCO (Médecine, Chirurgie, Obstétrique)
• Les centres de soins de suite et de réadaptation
• Les établissements psychiatriques
• Les centres de dialyse et de néphrologie

Le secteur de l’éducation et de la petite enfance (environ 4,5% du patrimoine) comprend :

• Les crèches privées
• Les écoles et centres de formation
• Les universités
• Les résidences étudiantes

Une poche de diversification bureaux (environ 17-18% actuellement) complète le portefeuille, bien que cette allocation soit en cours de réduction progressive suite aux difficultés rencontrées sur ce segment.

Cette diversification thématique permet à Primovie de mutualiser les risques locatifs tout en capitalisant sur des besoins sociétaux durables. Le vieillissement de la population européenne (les plus de 65 ans représenteront 30% de la population d’ici 2050) et les tensions sur l’offre de garde d’enfants dans les métropoles garantissent une demande locative soutenue pour ces actifs.

Performances et Chiffres Clés de Primovie

Avant d’analyser les données financières de Primovie, rappelons la formule officielle du rendement des SCPI, appelée Taux de Distribution (TD) depuis 2021 :

Ce calcul permet de comparer les performances des différentes SCPI sur une base homogène. Pour Primovie, voici les données actualisées.

Historique des rendements (Taux de Distribution)

L’évolution des performances de Primovie sur les dernières années révèle une relative stabilité des distributions, malgré les turbulences du marché immobilier :

Analyse détaillée du rendement 2024 : Le taux de distribution de 4,20% se situe en dessous de la moyenne du marché SCPI qui s’établissait à 4,72% en 2024. Le dividende net versé aux associés (après fiscalité étrangère) s’est élevé à 8,36 € par part. À noter que ce montant inclut 6,01% de revenus non récurrents, ce qui invite à la prudence pour les projections futures.

Perspectives 2025 : Praemia REIM a annoncé un dividende prévisionnel compris entre 7,00 € et 7,40 € par part pour 2025, soit une baisse d’environ 11,5% par rapport à 2024. Cette diminution reflète la pression sur les revenus locatifs et les arbitrages en cours sur la poche bureaux.

Le TRI (Taux de Rentabilité Interne) sur 10 ans (2015-2024) s’établit à 3,80%, tandis que le TRI sur 5 ans affiche seulement 1,03% – un chiffre fortement impacté par les baisses récentes du prix de part.

Capitalisation et nombre d’associés

Primovie affiche des métriques impressionnantes qui témoignent de sa position dominante sur le marché :

Le Report à Nouveau (RAN) s’élève à 1,12 €/part fin 2024, représentant une réserve de distribution équivalente à environ 47 jours de dividendes. Cette réserve, bien que modeste, offre une marge de sécurité en cas de baisse temporaire des loyers.

Composition du patrimoine : Où part votre argent ?

Comprendre la composition du patrimoine de Primovie est essentiel pour évaluer les risques et opportunités de cet investissement. Au 30 septembre 2025, le portefeuille se structure comme suit :

Répartition sectorielle :

• Santé et seniors : 77% (EHPAD, cliniques, résidences services)
• Bureaux : 17-18% (en cours de réduction)
• Éducation : 4,4% (crèches, écoles, centres de formation)
• Hôtellerie : 1,2%

[Image de la répartition sectorielle de la SCPI Primovie]

Répartition géographique :

• France : 65% (dont 37% en régions et 25% en Île-de-France)
• Allemagne : 18%
• Italie : 12%
• Espagne : 1,8%
• Belgique et Pays-Bas : complément

Cette diversification européenne présente un double avantage : elle permet de mutualiser les risques géographiques et offre une optimisation fiscale grâce aux conventions fiscales internationales. Les revenus provenant d’Allemagne ou d’Italie bénéficient en effet d’une fiscalité souvent plus favorable pour l’investisseur français.

Les principaux locataires concentrent une part significative des loyers :

• Groupe Colisée : 12,7%
• Clariane/Korian : 11,4%
• Vivalto Santé : 6,2%
• Elsan : 5,3%

Cette concentration sur les grands opérateurs de santé constitue à la fois une force (solidité financière, baux longs) et un point de vigilance (risque de dépendance). Certains de ces acteurs, notamment Clariane (ex-Korian), traversent des difficultés financières qu’il convient de surveiller.

La durée résiduelle moyenne des baux (WALT) s’établit à 10,26 ans, offrant une excellente visibilité sur les revenus locatifs futurs. Les baux de 9 à 12 ans, caractéristiques du secteur santé, constituent un atout majeur par rapport aux SCPI de bureaux classiques.

Les avantages et risques d’investir dans Primovie

Pourquoi choisir une SCPI thématique ?

Investir dans Primovie présente plusieurs atouts distinctifs :

1. Un secteur résilient et porteur L’immobilier de santé bénéficie de tendances démographiques favorables : vieillissement de la population, augmentation des maladies chroniques, besoin croissant d’infrastructures médicalisées. Ces facteurs structurels soutiennent la demande locative indépendamment des cycles économiques.

2. Des baux longs sécurisants Avec une durée moyenne des baux de 9 à 12 ans, Primovie offre une visibilité exceptionnelle sur ses revenus futurs. Les opérateurs de santé s’engagent sur le long terme, réduisant le risque de vacance locative.

3. Un taux d’occupation élevé Le TOF de 95,2% à 95,4% témoigne de la qualité du patrimoine et de la demande soutenue pour ces actifs. Ce niveau reste satisfaisant malgré un léger recul par rapport aux 95,9% de fin 2024.

4. Le label ISR Primovie détient le Label ISR (Investissement Socialement Responsable) depuis janvier 2022, renouvelé jusqu’au 31 décembre 2027. Classée Article 9 SFDR (objectif d’investissement durable), la SCPI applique une stratégie ESG rigoureuse avec notation de 100% des actifs selon 90 critères. Elle s’engage notamment sur la réduction de 40% de la consommation énergétique d’ici 2029.

5. Un engagement sociétal Primovie est un « fonds de partage » : chaque souscription génère un don reversé à l’Hôpital Necker pour les enfants malades, ajoutant une dimension philanthropique à l’investissement.

6. Une diversification européenne Avec 35% du patrimoine hors de France, les investisseurs bénéficient d’une exposition multi-pays et d’une optimisation fiscale sur les revenus étrangers.

Quels sont les points de vigilance ?

Malgré ses atouts, Primovie présente plusieurs risques qu’il convient d’évaluer sérieusement :

1. La baisse significative du prix de part En moins de deux ans, le prix de souscription a chuté de -19,2% : de 203 € (début 2023) à 185 € (février 2024), puis à 164 € (janvier 2025). Cette correction reflète principalement la dépréciation de la poche bureaux (-12% en 2024) tandis que les actifs santé n’ont reculé que de -1,5%.

2. Le problème critique de liquidité Au T2-T3 2025, 1,36 million de parts restent en attente de retrait, soit 5,3% du capital (environ 223 millions d’euros). Avec un rythme de compensation quasi nul, le délai théorique de remboursement atteint 130 ans selon certaines estimations. Cette situation de blocage structurel constitue le principal risque actuel pour les associés souhaitant sortir.

3. La concentration locataire Les quatre premiers locataires représentent environ 35% des loyers. Or, certains grands opérateurs comme Clariane/Korian traversent des difficultés financières, ce qui pourrait impacter les revalorisations locatives.

4. La baisse attendue des dividendes Le dividende prévisionnel 2025 (7,00-7,40 €) représente une baisse de 11,5% par rapport à 2024. Les investisseurs doivent intégrer cette perspective dans leur calcul de rendement.

5. La poche bureaux pénalisante Bien qu’en cours de cession, les 17-18% de bureaux continuent de peser sur la valorisation du patrimoine. Un plan d’arbitrage de plus de 200 M€ est prévu en 2025 pour recentrer la SCPI sur son cœur de métier.

Modalités de souscription et frais

Voici le tableau récapitulatif des caractéristiques essentielles de Primovie :

Note importante sur le délai de jouissance : Praemia REIM a raccourci ce délai au 1er jour du 1er mois suivant la souscription (contre le 6ème mois précédemment). Les nouveaux souscripteurs perçoivent donc leurs premiers revenus plus rapidement, ce qui améliore le rendement effectif la première année.

Modes de souscription disponibles :

• Souscription directe en pleine propriété
• Achat à crédit (effet de levier)
• Via un contrat d’assurance-vie (avantages fiscaux)
• En démembrement temporaire (nue-propriété ou usufruit)
• Versements programmés

La valeur de reconstitution (160,45 €) étant légèrement inférieure au prix de souscription (164 €), la SCPI affiche une surcote d’environ 2,21%. Cette surcote modérée reste dans les normes réglementaires fixées par l’AMF (±10% maximum).

Notre avis final : Faut-il investir dans Primovie en 2026 ?

Un bilan contrasté pour cette SCPI historique

Primovie se trouve à un moment charnière de son histoire. D’un côté, ses fondamentaux restent solides : première capitalisation du secteur santé, baux longs, diversification européenne, label ISR et positionnement sur des mégatendances démographiques porteuses. De l’autre, les difficultés conjoncturelles sont indéniables : baisse du prix de part, problème de liquidité majeur, concentration locataire et perspectives de rendement en recul.

Pour qui Primovie reste pertinente ?

• Les investisseurs patients avec un horizon de placement de 10 ans minimum, capables d’absorber la volatilité à court terme
• Les profils recherchant du sens dans leur placement (label ISR, fonds de partage, secteur socialement utile)
• Les épargnants fiscalisés souhaitant profiter de l’exposition européenne pour optimiser leur fiscalité
• Les nouveaux souscripteurs qui peuvent entrer à 164 € (proche de la valeur de reconstitution), sans avoir subi les baisses précédentes

Pour qui Primovie est moins adaptée ?

• Les investisseurs ayant besoin de liquidité : avec 130 ans d’attente théorique pour les retraits, la sortie classique est compromise
• Les profils recherchant du rendement élevé : le TD 2024 de 4,20% reste inférieur à la moyenne du marché (4,72%)
• Les détenteurs historiques qui ont subi la perte en capital de -19% et peuvent envisager le marché secondaire pour sortir

Notre recommandation

En 2026, Primovie nécessite une approche nuancée. Le plan de restructuration engagé par Praemia REIM (cessions bureaux >200 M€, création d’un fonds de remboursement, recentrage sur la santé) devrait porter ses fruits à moyen terme, mais le chemin reste semé d’incertitudes.

Pour les nouveaux investisseurs, le point d’entrée actuel à 164 € peut constituer une opportunité si l’on croit à la thèse long terme de l’immobilier de santé. En revanche, il est prudent de diversifier son portefeuille SCPI en complétant avec des véhicules plus récents et plus liquides du secteur santé (Pierval Santé, LF Avenir Santé, Foncière des Praticiens) ou des SCPI diversifiées européennes sans problème de liquidité.

Avant tout investissement, nous recommandons de consulter les bulletins trimestriels officiels de Praemia REIM et de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour évaluer l’adéquation de Primovie avec votre profil et vos objectifs.

Avertissement : L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le rendement et la valeur des parts ne sont pas garantis. Ce contenu ne constitue pas un conseil en investissement.

Sources : Bulletins trimestriels Praemia REIM (T1-T3 2025, T4 2024), Rapports annuels Primovie, ASPIM, AMF, MeilleureSCPI.com, France SCPI, Primaliance.